Achtergrond: hoe pakken corporaties de grote funderingsuitdaging aan?

In dit achtergrondartikel lees je hoe de Amsterdamse woningcorporaties omgaan met de grote uitdagingen die houten fundering-woningen brengen. En waarom samenwerking en innovatie essentieel zijn voor de toekomst.

Marktgerichte innovatie challenge

Vier Amsterdamse woningcorporaties en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) dagen marktpartijen en kennisinstellingen uit om met innovatieve oplossingen te komen voor houten funderingen-woningen. Hoe kan herstel van deze fundering sneller en goedkoper? Hoe kunnen we paalrot of bacterie-aantasting van houten funderingen beter stoppen of voorkomen? Is er een oplossing om tegelijkertijd met funderingsherstel meerwaarde of extra woonruimte te creëren? De beste voorstellen worden toegepast in pilotprojecten van Eigen Haard, de Alliantie, Rochdale en Stadgenoot. 

--> Lees hier de drie concrete uitdagingen.

Meervoudige opgave

Deze innovatie challenge en pilots maken onderdeel uit van een bredere aanpak van de vooroorlogse buurten, die de Amsterdamse corporaties momenteel verkennen. Zij staan immers voor een groot aantal opgaven tegelijkertijd. Namelijk zorgen voor beheer en onderhoud van de bestaande woningvoorraad, zorgen dat deze woningvoorraad toekomstbestendig wordt, zorgen dat de woningvoorraad groeit, bijdragen aan de leefbaarheid van buurten en zorgen dat dit allemaal betaalbaar blijft.

Meer nodig dan beproefde aanpakken

De Amsterdamse corporaties zijn gewend om ambities te stapelen en slim te combineren, maar dit heeft zijn grens. En die lijkt voor de funderingsaanpak bereikt te zijn. Want de lijst van woningen met een urgent funderingsprobleem groeit snel. Verduurzaming stelt steeds hogere eisen en komt zo langzamerhand op gespannen voet te staan met enerzijds de investeringen en anderzijds de te behalen woonkwaliteit in de vooroorlogse buurten. De betaalbaarheid staat danig en naar verwachting structureel onder druk. De uitvoering kan de gestelde opgaven nauwelijks bijbenen. Waardoor de schaarste aan woningen de prijzen alleen maar verder opdrijft. 

De corporaties zoeken naar een nieuwe methode of aanpak, zodat funderingsherstel niet alleen een kostenpost is, maar een duurzame investering. 

Situatie vooroorlogse woningen

In de jaren ’80 heeft de gemeente Amsterdam, vooral in de 19e eeuwse gordel, veel bouwvallige woningen verworven. Deze zijn in beheer ondergebracht bij de Amsterdamse woningcorporaties. Een deel van deze woningen is gesloopt en op deze locaties zijn nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. Een ander deel van de woningen kreeg groot onderhoud of een kleine opknapbeurt. Het overgrote deel van deze woningen heeft een kleine beurt gekregen.

Met name in deze kleine beurt-woningen zijn in de afgelopen tien tot twintig jaar funderingsproblemen ontstaan, die om een snel ingrijpen vroegen. Vaak ging het om een combinatie van slechte fundering, zwamvorming en/of vochtproblemen, en onvoldoende draagvlak van balklagen die schever lagen dan toegestaan.

Huidige aanpak in de praktijk

Deze acute situatie leverde in Amsterdam een complexe en reactieve funderingsaanpak op. Complex omdat vrijwel elke funderingssituatie om een specifieke aanpak vraagt. Reactief omdat de aanpak zo ingrijpend is voor zowel de bewoners als de corporaties, dat vrijwel altijd pas ingegrepen wordt als het niet meer anders kan.

De opgebouwde praktijkmethode is erg zorgvuldig. Pand voor pand onderzoeken ze hoe, met respect voor de historische context (welstand, stedenbouw) de fundering hersteld kan worden. Vaak renoveren ze de woning, of delen ervan, tegelijkertijd. Bewoners zijn hier actief bij betrokken. Bewoners moeten de woning tijdelijk verlaten en het duurt al snel zo’n anderhalf jaar. Toch zijn bewoners over het algemeen tevreden met het resultaat.

Met veel vakmanschap, precisie, samenwerking en een intensieve bewonersbegeleiding geeft funderingsherstel, meestal in combinatie met renovatie, weer voor een aanzienlijk lange tijd toekomstwaarde aan woningen in de vooroorlogse buurten. Wie een woning met een funderingsprobleem na de aanpak bezoekt, kan alleen maar trots zijn. Maar op de huidige voet verder gaan, is volgens de corporaties niet meer te verantwoorden.

 Dat heeft drie duidelijke argumenten:

1. Te groot beslag op investeringsvermogen
   Ten eerste: het aantal woningen dat de komende tien tot twintig jaar funderingsherstel nodig heeft, zal fors zijn. Dit doet zo’n groot financieel beslag op het investeringsvermogen van corporaties, dat zij de vraag moeten stellen of de investering niet slimmer of beter bestemd kan worden. Zij denken van wel.
   
   
2. Suboptimale kwaliteit
   Ten tweede: funderingsherstel en renovatie zorgen voor een woon- en bouwtechnische kwaliteit die acceptabel is. Verbouw in bestaande staat kent zo zijn beperkingen. Denk aan smalle trappen, soms nog altijd wat scheve vloeren of gehorigheid. Denk ook aan relatief kleine woningen. En we creëren nauwelijks extra woningen. Nu de betaalbaarheid van woningen onder druk staat en de roep om extra woningen in geliefde vooroorlogse buurten toeneemt, moeten de corporaties ook alternatieven afwegen.
   
   
3. Beperkte bijdrage aan verduurzaming, klimaatverandering en biobased bouw
   Ten derde: met funderingsherstel en renovatie komen we maar deels tegemoet aan de maatschappelijke opgaven. We schieten met name nog tekort op verduurzaming. Denk met name aan verduurzaming (waaronder van het gas af), klimaatbestendigheid en het streven naar biobased bouw. Deze opgaven gelden ook voor de vooroorlogse buurten. 

Samen voor een toekomstgerichte aanpak 

In de zoektocht naar een andere aanpak, naast de beproefde aanpakken, werken de Amsterdamse corporaties samen. Zij delen kennis over funderingsherstel (procesgang, samenwerking, kosten, combinatie van verduurzaming). Zij gaan dezelfde methodiek toepassen om de bouwtechnische staat van hun vooroorlogse woningen preventief te monitoren (via jaarlijkse satellietmetingen en meetboutenonderzoek op locatie). Zij verkennen gebiedsgerichte samenwerking en de mogelijkheden om ook woningen van particuliere eigenaren bij het project te betrekken. 

De woningcorporaties willen een brede aanpak van het gebied, samen met de gemeente Amsterdam, huurders en particuliere eigenaren. Daarom dagen zij de markt en kennisinstellingen uit om voor houten funderingen met innovatieve aanpakken te komen.

RVO ondersteunt de innovatie challenge omdat de houten funderingsopgave landelijk is en aansluit bij het innovatie- en verduurzamingsbeleid van het Rijk.